П О С Т А Н О В А 

 ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ

21 листопада 2011 року м. Київ

    

Верховний Суд України у складі:

 

головуючого Григор’євої Л.І.,

 

 

суддів: Балюка М.І., Колесника П.І.,

Берднік І.С., Короткевича М.Є., Пилипчука П.П.,

Глоса Л.Ф., Коротких О.А., Пошви Б.М.,

Гошовської Т.В., Косарєва В.І., Прокопенка О.Б.,

Гриціва М.І., Кривенди О.В., Редьки А.І.,

Гуля В.С., Кривенка В.В., Романюка Я.М.,

Гуменюка В.І., Кузьменко О.Т., Сеніна Ю.Л.,

Гусака М.Б., Лященко Н.П., Скотаря А.М.,

Ємця А.А., Маринченка В.Л., Таран Т.С.,

Жайворонок Т.Є., Онопенка В.В., Терлецького О.О.,

Заголдного В.В., Охрімчук Л.І., Тітова Ю.Г.,

Канигіної Г.В., Панталієнка П.В., Шицького І.Б.,

Кліменко М.Р., Патрюка М.В., Школярова В.Ф.,

Ковтюк Є.І., Пивовара В.Ф., Яреми А.Г., -

 

 

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву ОСОБИ_2 про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 серпня 2011 року у справі за позовом ОСОБИ_1 до ОСОБИ_2 про стягнення заборгованості з орендної плати, комунальних послуг, пені, інфляційних втрат, штрафу та відшкодування  моральної шкоди

 

в с т а н о в и в:

 

У серпні 2010 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зазначеним позовом мотивуючи вимоги тим, що 21 лютого 2009 року ним та відповідачем укладено договір оренди житла з орендною платою 2 500 грн. на місяць. Вказував, що згідно з умовами договору відповідач зобов’язувався, крім орендної плати, оплачувати комунальні послуги, а також послуги з енергозабезпечення та постачання газу. До вересня 2009 року відповідач у повному обсязі сплачував орендну плату, однак за комунальні послуги не сплачував. Станом на лютий 2010 року ОСОБА_2 визнав наявність боргу лише в сумі 10 918 грн. Посилаючись на викладене просив стягнути з відповідача  на свою користь заборгованість за оренду житла в сумі 17 331 грн. 26 коп., пеню за несвоєчасну оплату оренди житла в сумі 52 198 грн. 20 коп., пеню за прострочення її оплати в сумі 16 459 грн. 44 коп., штраф в сумі 2 434 грн. 19 коп. та 5 тис. грн. на відшкодування моральної шкоди.

 

Рішенням Ладижинського міського суду Вінницької області від 30 грудня 2010 року в задоволенні позову відмовлено.

 

Рішенням апеляційного суду Вінницької області від 12 липня 2011 року рішення районного суду скасовано, позов задоволено частково, стягнуто з  ОСОБИ_2 на користь ОСОБИ_1 заборгованість з орендної плати з урахуванням індексу інфляції в сумі 17 332 грн. 26 коп., пеню за несвоєчасне внесення орендної плати в сумі 5 302 грн., заборгованість з оплати комунальних послуг в сумі                6 589 грн. 56 коп. та витрати з оплати збору за інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в сумі 240 грн.

 

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 серпня 2011 року ОСОБІ_2 відмовлено у відкритті касаційного провадження. 

 

У вересні 2011 року ОСОБА_2 в порядку п. 1 ч. 1 ст. 355 ЦПК України подав заяву про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду  цивільних і кримінальних справ від 18 серпня 2011 року.

 

У заяві ОСОБА_2 просить скасувати зазначену ухвалу та направити справу на новий розгляд до суду касаційної інстанції, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції до спірних правовідносин положень       ст. 158 ЖК України.

 

В обґрунтування заяви ОСОБА_2 додав ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 січня 2011 року, в якій, на думку заявника, по-іншому застосовані положення ст. 158 ЖК України.

 

Так, ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 січня 2011 року залишено без змін рішення апеляційного суду м. Києва від 28 жовтня 2010 року, яким частково задоволено позов позивача та виселено відповідача з жилого приміщення.

 

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 3 жовтня 2011 року справу за позовом ОСОБИ_1 до  ОСОБИ_2 про стягнення заборгованості з орендної плати, комунальних послугах, пені, інфляційних втрат, штрафу та моральної шкоди допущено до провадження. 

 

Перевіривши за матеріалами справи наведені в заяві ОСОБИ_2 доводи, Верховний Суд України вважає, що вона не підлягає задоволенню з таких підстав.

Так, судами встановлено, що між сторонами виник спір стосовно виконання укладеного ними 21 вересня 2009 року в письмовій формі договору оренди квартири.

Залишаючи без змін рішення апеляційного суду від 12 липня 2011 року про часткове задоволення позову ОСОБИ_1 про стягнення з ОСОБИ_2 заборгованості з орендної плати з урахуванням індексу інфляції, з оплати комунальних послуг, касаційний суд погодився з його висновками про те, що відсутність реєстрації договору житлового найму, передбаченої ч. 2 ст. 158 ЖК України, не є підставою для визнання його недійсним, оскільки правовідносини сторін регулюються нормами ст. ст. 810, 811 ЦК України, які не передбачають державної реєстрації правочинів з оренди житла. 

В іншій справі, що виникла з подібних правовідносин – з договору найму частини жилого приміщення, суд касаційної інстанції у своїй ухвалі від 17 січня 2011 року погодився з висновком судів попередніх інстанцій при застосуванні ними ст. 158 ЖК України та дійшов висновку про те, що письмовий договір найму частини жилого приміщення, який не зареєстрований у виконавчому комітеті місцевої ради або в органі управління відповідно до вимог ч. 2 ст. 158 ЖК України не породжує для сторін договору правових наслідків.

 

Таким чином, існує неоднакове застосування норм матеріального права – ч. 2 ст. 158 ЖК України стосовно регулювання правовідносин сторін з договору найму житла після 1 січня 2004 року та правових наслідків для сторін договору найму жилого приміщення при відсутності реєстрації договору у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів, або в органі управління, що ним утворюється.

Так, відповідно до ч. 2 ст. 158 ЖК України, введеної в дію Постановою Верховної Ради Української РСР від 30 червня 1983 року договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівки на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов’язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

З 1 січня 2004 року введено в дію Цивільний кодекс України, глава 59 розділу ІІІ якого регулює правовідносини за договором найму (оренди) житла.

Так, у ч. 1 ст. 810 ЦК України розкривається зміст договору найму (оренди) житла, що є об’єктом приватної форми власності, а ч. 3 ст. 810 ЦК України  визначає, що до цього договору застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 811 ЦК України встановлює, що договір найму житла укладається у письмовій формі. Жодних інших застережень щодо форми договору чи порядку його реєстрації цивільне законодавство не передбачає.

 Законодавство також не передбачає і державної реєстрації такого виду правочинів.

Так, згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадку, встановленому законом. Про це йдеться як у ст. 4 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, відповідно до якої обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що розміщено на території України зокрема, право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами (до яких житло не відноситься), так і у п. 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671, де, крім цього, зазначено, що державній реєстрації підлягають інші правочини, реєстрація яких передбачена законом.

Водночас, у главі 59 розділу V ЦК України “Найм (оренда) житла” спеціальна вказівка про державну реєстрацію такого виду правочину відсутня. 

Аналіз положень ст. 158 ЖК України у співвідношенні з нормами ст.         ст. 203, 204, 205, 207, 208, 210, 215, 640, 810, 811-813, 820 ЦК України не дає підстав для висновку про те, що передбачена ч. 2 ст. 158 ЖК України реєстрація договору найму є державною реєстрацією правочину в розумінні ст. 210 ЦК України, з якою відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України закон пов’язує визначення моменту укладення договору, а відтак і набуття сторонами прав і обов’язків за договором  житла.

Крім того, спеціальним законом, який визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових прав та інших прав на нерухоме майно є Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, прийнятий 20 січня 2005 року, а відтак цей закон має пріоритет над ч. 2 ст. 158 ЖК України стосовно положень про реєстрацію договору найму житла.

Таким чином, недотримання умови ч. 2 ст. 158 ЖК України щодо реєстрації договору найму жилого приміщення у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється при відсутності у ст. 810 ЦК України та ст. 4 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” вказівки на необхідність державної реєстрації договорів найму (оренди) житла не тягне за собою недійсність такого договору.

Саме з такого розуміння норм ст. 810 ЦК України та ст. 158 ЖК України виходив суд касаційної інстанції у даній справі, тому підстави для скасування ухваленого ним рішення відсутні.

Керуючись ст. ст. 360-2, 360-3, 360-5 ЦПК України, Верховний Суд України

п о с т а н о в и в:

 

У задоволенні заяви ОСОБИ_2 про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 серпня 2011 року відмовити.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п. 2 ч. 1 ст. 355 ЦПК України.

 

Головуючий Григор’єва Л.І.,

 

 

Судді: Балюк М.І.,

Берднік І.С., Лященко Н.П.,

Глос Л.Ф., Маринченко В.Л.,

Гошовська Т.В., Онопенко В.В.,

Гриців М.І., Охрімчук Л.І.,

Гуль В.С., Панталієнко П.В.,

Гуменюк В.І., Патрюк М.В.,

Гусак М.Б., Пивовар В.Ф.,

Ємець А.А., Пилипчук П.П.,

Жайворонок Т.Є., Пошва Б.М.,

Заголдний В.В., Прокопенко О.Б.,

Канигіна Г.В., Редька А.І.,

Кліменко М.Р., Романюк Я.М.,

Ковтюк Є.І., Сенін Ю.Л.,

Колесник П.І., Скотарь А.М.,

Короткевич М.Є., Таран Т.С.,

Коротких О.А., Терлецький О.О.,

Косарєв В.І., Тітов Ю.Г.,

Кривенда О.В., Шицький І.Б.,

Кривенко В.В., Школяров В.Ф.,

Кузьменко О.Т., Ярема А.Г., -