Положение (стандарт) бухгалтерского учета 32 Инвестиционная недвижимость

Общие положения

1. Настоящее Положение (стандарт) определяет методологические основы формирования в бухгалтерском учете информации об инвестиционной недвижимости и ее раскрытия в финансовой отчетности.

2. Нормы настоящего Положения (стандарта) применяются предприятиями, организациями и другими юридическими лицами (далее - предприятия) независимо от форм собственности (кроме бюджетных учреждений и предприятий, которые согласно законодательству составляют финансовую отчетность по международным стандартам финансовой отчетности).

{Пункт 2 с изменениями, внесенными согласно Приказу Министерства финансов N 1591 от 09.12.2011}

3. Настоящее Положение (стандарт) не применяется к вопросам, урегулированным Положением (стандартом) бухгалтерского учета 14 "Аренда", утвержденным приказом Министерства финансов Украины от 28.07.2000 N 181 и зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 10.08.2000 за N 487/4708 (далее - Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 «Аренда»), и другими положениями (стандартами) бухгалтерского учета, а именно в:

4. Термины, используемые в положениях (стандартах) бухгалтерского учета, имеют следующее значение:

Инвестиционная недвижимость - собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, которые располагаются на земле, удерживаемые с целью получения арендных платежей и / или увеличения собственного капитала, а не для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административной цели или продажи в процессе обычной деятельности.

Операционная недвижимость - собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, которые располагаются на земле, удерживаемые с целью использования для производства или поставки товаров или предоставления услуг, или же в административных целях.

Балансовая стоимость актива - стоимость актива, по которой он включается в итог баланса.

5. В целях бухгалтерского учета не считается инвестиционной недвижимостью:

5.1. Операционная недвижимость, а также недвижимость, предназначенная для использования в будущем как операционная недвижимость.

5.2. Недвижимость, содержащийся с целью продажи при условиях обычной хозяйственной деятельности.

5.3. Недвижимость, которая строится или улучшается по поручению третьих сторон.

5.4. Недвижимость, находящаяся в процессе строительства или улучшения с целью использования в будущем как инвестиционная недвижимость.

5.5. Недвижимость, предоставлен в аренду другому субъекту хозяйствования на условиях финансовой аренды.

6. Если определенный объект основных средств включает часть, которая удерживается с целью получения арендной платы и / или для увеличения собственного капитала, и другую часть, являющуюся операционной недвижимостью, и эти части могут быть проданы отдельно (или отдельно предоставлены в аренду по договору о финансовой аренде), то эти части отражаются как отдельные инвентарные объекты. Если эти части не могут быть проданы отдельно, объект основных средств признается инвестиционной недвижимостью при условии ее использования преимущественно с целью получения арендной платы и / или для увеличения собственного капитала.

При наличии признаков, по которым объект основных средств может быть отнесен и к операционной недвижимости, и к инвестиционной недвижимости, предприятие разрабатывает критерии относительно их разграничения.

7. Если предприятие контролирует инвестиционную недвижимость, предоставленную в аренду материнскому предприятию или дочернему предприятию для производства или поставки товаров или предоставления услуг, или в административных целях, такой объект основных средств при составлении консолидированной финансовой отчетности этой группы предприятий считается операционной недвижимостью.

Признание и оценка инвестиционной недвижимости

8. Инвестиционная недвижимость признается активом, если существует вероятность того, что предприятие получит в будущем от ее использования экономические выгоды в виде арендных платежей и / или увеличения собственного капитала, и его первоначальная стоимость может быть достоверно определена.

9. Приобретенная (созданная) инвестиционная недвижимость зачисляется на баланс предприятия по первоначальной стоимости. Единицей учета инвестиционной недвижимости является земельный участок, здание (часть здания) или их сочетание, а также активы, которые образуют с инвестиционной недвижимостью целостный комплекс и в совокупности генерируют денежные потоки.

10. Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости состоит из следующих расходов:

• суммы, уплачиваемые поставщикам (продавцам) и подрядчикам за выполнение строительно-монтажных работ (без косвенных налогов);
• регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав на инвестиционную недвижимость;
• суммы косвенных налогов в связи с приобретением (созданием) инвестиционной недвижимости (если они не возмещаются предприятию);
• юридические услуги, комиссионные вознаграждения, связанные с приобретением инвестиционной недвижимости;
• другие расходы, непосредственно связанные с приобретением и доведением объектов инвестиционной недвижимости до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях.

11. Первоначальной стоимостью инвестиционной недвижимости, созданной предприятием, является ее стоимость, определенная на дату начала использования инвестиционной недвижимости, исходя из общей суммы затрат на ее создание.

12. Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости, полученной в финансовую аренду, определяется в соответствии с Положением (стандартом) бухгалтерского учета 14 "Аренда".

13. Если приобретение инвестиционной недвижимости осуществляется на условиях отсрочки платежа, то ее первоначальной стоимостью признается цена согласно договору. Вознаграждение поставщику на сумму разницы между договорной ценой и общей суммой платежей в его пользу признается финансовыми расходами.

14. Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости увеличивается на сумму расходов, связанных с ее улучшением (модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и т.п.), что приводит к увеличению будущих экономических выгод, первоначально ожидаемых от использования инвестиционной недвижимости.

15. Расходы, осуществляемые для поддержания инвестиционной недвижимости в рабочем состоянии и получения первоначально определенной суммы будущих экономических выгод от его использования, включаются в состав расходов отчетного периода.

16. Предприятие на дату баланса отражает в финансовой отчетности инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить, или по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления, которые признаются согласно Положению (стандарту) бухгалтерского учета 28 «Уменьшение полезности активов», утвержденного приказом Министерства финансов Украины от 24.12.2004 N 817 и зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 13.01.2005 за N 35/10315. Выбранный подход применяется к оценке всех подобных объектов инвестиционной недвижимости.

17. Оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости должна применяться до даты выбытия, перевода инвестиционной недвижимости в операционную недвижимость и предназначенных для продажи, или, если становится невозможным достоверно определить ее справедливую стоимость на дату баланса.

18. Инвестиционная недвижимость учитывается по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления, переоценке не подлежит.

19. Оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости основывается на ценах активного рынка в той же местности в подобном состоянии в подобных условиях договоров аренды или иных контрактов на дату баланса и не учитывает будущих расходов на улучшение недвижимости и соответствующие будущие выгоды в связи с предстоящими расходами на улучшение объектов инвестиционной недвижимости.

20. При отсутствии активного рынка определение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости осуществляется по:

20.1. Последней рыночной цене операции с такими активами (при условии отсутствия существенных изменений в технологической, рыночной, экономической или правовой среде, в которой действует предприятие).

20.2. Текущим рыночным ценам на недвижимость может находиться в разных состояниях, местности, арендных и других контрактных условиях, скорректированным с учетом индивидуальных характеристик, особенностей и т.п. инвестиционной недвижимости, для которой определяется справедливая стоимость.

20.3. Дополнительными показателями, которые характеризуют уровень цен на инвестиционную недвижимость.

21. В случае отсутствия информации о рыночных ценах на инвестиционную недвижимость ее справедливая стоимость определяется по настоящей стоимости будущих чистых денежных поступлений от актива, исчисленной согласно пунктам 11-14 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 28 «Уменьшение полезности активов», утвержденного приказом Министерства финансов Украины от 24.12.2004 N 817 и зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 13.01.2005 за N 35/10315.

22. Сумма увеличения или уменьшения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату баланса отражается в составе прочего операционного дохода или других расходов операционной деятельности соответственно.

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости не включает предварительной оплаты и начисленного дохода от финансовой аренды.

23. При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости предприятия в нее входят все объекты основных средств, которые образуют с инвестиционной недвижимостью целостный комплекс и в совокупности генерируют денежные потоки. Такая инвестиционная недвижимость в учете отражается как отдельный объект, генерирующий денежные средства.

Стационарно установленные объекты основных средств (лифты, кондиционеры и т.д.), стоимость которых учтена при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, учитываются в забалансовом учете по первоначальной стоимости. Все остальные активы, которые используются вместе с инвестиционной недвижимостью (мебель, хозяйственный инвентарь, офисная техника и т.п.), оцениваются по первоначальной (переоцененной) стоимости и учитывается в соответствии с Положением (стандартом) бухгалтерского учета 7 "Основные средства", утвержденного приказом Министерства финансов Украины от 27.04.2000 N 92 и зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 18.05.2000 за N 288/4509.

Перевод недвижимости в инвестиционную недвижимость или вывод ее из состава инвестиционной недвижимости

24. Перевод недвижимости в инвестиционную недвижимость или вывод ее из состава инвестиционной недвижимости осуществляется только в случае изменения характера использования недвижимости удостоверяется:

25. Перевод инвестиционной недвижимости в состав запасов осуществляется в случае существования изменения способа использования этого актива, что подтверждается началом подготовки к продаже. Если реализация инвестиционной недвижимости осуществляется без предварительной подготовки, то инвестиционная недвижимость переводу в состав запасов не подлежит. Если предприятие осуществляет улучшение (достройку, реконструкцию и т.п.) существующей инвестиционной недвижимости для продолжения ее использования в будущем в качестве инвестиционной недвижимости, то такой объект недвижимости остается в составе инвестиционной недвижимости.

Перевод инвестиционной недвижимости в состав запасов осуществляется в порядке, предусмотренном для основных средств.

26. В случае перевода инвестиционной недвижимости, которая оценивалась по справедливой стоимости, к операционной недвижимости или в состав запасов себестоимость таких основных средств или запасов определяется по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату такого перевода.

27. При переводе операционной недвижимости в инвестиционную, которая будет оцениваться по справедливой стоимости, разница между балансовой (остаточной) стоимостью операционной недвижимости и справедливой стоимости инвестиционной недвижимости отражается согласно пунктам 19 и 20 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 7 "Основные средства", утвержденного приказом Министерства финансов Украины от 27.04.2000 N 92 и зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 18.05.2000 за N 288/4509.

28. При переводе объекта из запасов в инвестиционную недвижимость, которая будет оцениваться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и ее балансовой (остаточной) стоимостью признается прочим доходом или прочими расходами периода, в котором произошло такое перевод.

29. При завершении строительства инвестиционной недвижимости, которая учитывается по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату и расходами на строительство признается прочим операционным доходом или прочими расходами операционной деятельности периода, в котором состоялось завершение строительства.

Выбытие инвестиционной недвижимости

30. Признание инвестиционной недвижимости прекращается при выбытии объекта вследствие продажи, передачи в финансовую аренду, ликвидации, внесении в уставный капитал, при несоответствии критериям признания актива по другим основаниям, при переводе из инвестиционной недвижимости в операционную недвижимость или прекращении использования такой инвестиционной недвижимости с исключением ожидания получение любых экономических выгод от ее выбытия.

31. Финансовый результат от выбытия инвестиционной недвижимости определяется вычитанием из дохода от выбытия ее балансовой стоимости, косвенных налогов и расходов, связанных с выбытием инвестиционной недвижимости.

32. Доходы и расходы от продажи инвестиционной недвижимости с ее последующей арендой определяются в соответствии с Положением (стандартом) бухгалтерского учета 14 "Аренда".

Раскрытие информации об инвестиционной недвижимости в примечаниях к финансовой отчетности

33. Стоимость инвестиционной недвижимости в балансе отражается отдельной статьей.

34. В примечаниях к финансовой отчетности независимо от метода оценки инвестиционной недвижимости приводится следующая информация по каждой группе инвестиционной недвижимости:

34.1. Критерии относительно разграничения инвестиционной недвижимости и операционной недвижимости.

34.2. Отраженные в отчете о финансовых результатах отчетного периода:

34.3. Ограничения по владению, пользованию и распоряжению инвестиционной недвижимостью.

34.4. Сумма заключенных договоров на будущее

34.5. Стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости.

34.6. Сумма капитальных инвестиций в инвестиционную недвижимость за отчетный год.

34.7. Стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости вследствие объединения и / или приобретения предприятий.

34.8. Балансовая стоимость инвестиционной недвижимости выбыла.

34.9. Доход от выбытия инвестиционной недвижимости.

34.10. Стоимость инвестиционной недвижимости, переведенной из / в запасов и операционной недвижимости.

34.11. Другие изменения балансовой стоимости инвестиционной недвижимости.